Umowa przedwstępna u notariusza

Kiedy warto zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna jest szczególnie przydatna w sytuacjach, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest jeszcze możliwe, ale strony chcą zagwarantować sobie wzajemne zobowiązanie do jej podpisania w przyszłości. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, gdy:

kupujący ubiega się o kredyt hipoteczny i potrzebuje czasu na uzyskanie pozytywnej decyzji banku,
konieczne jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, np. założenie księgi wieczystej,
strony potrzebują czasu na zgromadzenie środków finansowych lub przygotowanie niezbędnych dokumentów,
z przyczyn organizacyjnych lub zawodowych zawarcie umowy przyrzeczonej musi zostać przesunięte w czasie.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest więc szczególnie zalecane przy sprzedaży nieruchomości. Takie rozwiązanie stanowi bowiem najlepsze zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Dodatkowo notariusz czuwa nad zgodnością treści umowy z obowiązującymi przepisami prawa, a także dba o jasność i precyzję postanowień, co pozwala uniknąć nieporozumień i sporów w przyszłości.

Jeżeli planują Państwo sprzedaż lub zakup nieruchomości i rozważają zawarcie umowy przedwstępnej, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Udzielimy szczegółowych informacji, pomożemy przygotować treść umowy dostosowaną do indywidualnej sytuacji stron.

Przedmiotem umowy przedwstępnej może być zawarcie w przyszłości dowolnej umowy przyrzeczonej, o ile nie sprzeciwia się to przepisom prawa ani zasadom współżycia społecznego. W praktyce notarialnej najczęściej spotyka się umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży nieruchomości, ale katalog możliwych przedmiotów jest znacznie szerszy.

Najczęstsze przykłady przedmiotu umowy przedwstępnej

Sprzedaż nieruchomości – to najczęstszy przypadek. Strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży mieszkania, domu, działki budowlanej, lokalu użytkowego lub udziału w nieruchomości.
Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu –umowa przedwstępna może dotyczyć również przeniesienia tego prawa.
Umowa najmu lub dzierżawy – strony mogą zobowiązać się do zawarcia umowy najmu w przyszłości, np. po zakończeniu remontu lokalu lub po uzyskaniu koncesji.
Umowa o dział spadku lub zniesienie współwłasności – umowa przedwstępna może dotyczyć również zobowiązania się stron do przyszłego dokonania podziału majątku.

Co musi zawierać przedmiot umowy przedwstępnej

Aby umowa przedwstępna była ważna i skuteczna, jej przedmiot – czyli przyszła umowa – musi być określony w sposób wystarczająco precyzyjny. Oznacza to, że w umowie przedwstępnej należy wskazać:

rodzaj umowy przyrzeczonej (np. sprzedaż, najem, darowizna),
przedmiot umowy (np. konkretna nieruchomość z podaniem numeru księgi wieczystej lub opisem),
cenę lub sposób jej ustalenia,
ewentualnie inne istotne postanowienia (np. termin zawarcia umowy, sposób zapłaty).

Brak precyzyjnego określenia tych elementów może skutkować tym, że umowa przedwstępna będzie nieważna lub nieskuteczna – wówczas nie będzie możliwe skuteczne dochodzenie jej wykonania przed sądem.

Zaliczka, a zadatek

Podczas zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony często decydują się na przekazanie określonej kwoty pieniężnej tytułem zaliczki lub zadatku. Choć pojęcia te bywają używane zamiennie, w świetle prawa różnią się one zasadniczo skutkami, jakie wywołują w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron.

Zaliczka – zwrotna część ceny

Zaliczka to kwota przekazywana na poczet przyszłej ceny sprzedaży, która nie ma charakteru zabezpieczającego. W razie rozwiązania lub niewykonania umowy przedwstępnej – niezależnie od przyczyny – zaliczka co do zasady podlega zwrotowi. Nie pełni ona funkcji odszkodowawczej ani dyscyplinującej wobec stron. Oznacza to, że jeżeli z jakiegokolwiek powodu nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, każda ze stron powinna otrzymać zwrot tego, co świadczyła.

Zadatek – forma zabezpieczenia wykonania umowy

Inaczej jest w przypadku zadatku, którego zasady określa art. 394 Kodeksu cywilnego. Zadatek ma na celu zmotywowanie stron do wykonania umowy oraz stanowi zabezpieczenie na wypadek, gdyby jedna z nich nie wywiązała się z przyjętych zobowiązań.

Jeśli do niewykonania umowy dojdzie z winy kupującego – sprzedający może zadatek zatrzymać. Natomiast gdy winę ponosi sprzedający, kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W przypadku zgodnego odstąpienia od umowy lub gdy strony nie ponoszą winy za jej niewykonanie, zadatek podlega zwrotowi w pierwotnej wysokości.

Dlaczego warto precyzyjnie określić charakter wpłaty?

W praktyce notarialnej bardzo istotne jest, aby w umowie przedwstępnej jednoznacznie wskazać, czy przekazywana kwota stanowi zaliczkę, czy zadatek. Brak takiego zapisu może prowadzić do sporów i odmiennych interpretacji. W razie wątpliwości, zgodnie z orzecznictwem sądowym, przyjmuje się, że przekazana kwota ma charakter zaliczki. Nie daje więc stronom ochrony przewidzianej dla zadatku.

Zaliczka czy zadatek – co wybrać?

Wybór pomiędzy zaliczką a zadatkiem zależy od wzajemnego zaufania stron oraz stopnia zaawansowania transakcji.

Zaliczka będzie odpowiednia, gdy strony pozostają w dobrych relacjach i nie zakładają ryzyka niewykonania umowy.
Zadatek natomiast lepiej zabezpiecza obie strony – dyscyplinuje do zawarcia umowy przyrzeczonej i chroni interesy kupującego lub sprzedającego w razie odstąpienia z winy drugiej strony.

Zaliczka i zadatek to instrumenty o odmiennym znaczeniu prawnym i praktycznym. Dlatego przy sporządzaniu umowy przedwstępnej warto skonsultować się z notariuszem. Pomoże on dobrać właściwe rozwiązanie, a także zadba o prawidłowe sformułowanie postanowień umowy, tak aby w razie sporu każda ze stron miała jasność co do swoich praw i obowiązków.

Prawo odstąpienia

Prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej to istotny instrument prawny, który pozwala stronie zrezygnować z zawartej umowy w określonych sytuacjach. W praktyce notarialnej często pojawia się pytanie, kiedy i na jakich zasadach można skutecznie odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Czym jest prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej?

Prawo odstąpienia to uprawnienie, które pozwala stronie umowy jednostronnie i skutecznie zrezygnować z dalszego obowiązywania umowy, bez konieczności uzyskania zgody drugiej strony. Odstąpienie wywołuje skutek „jakby umowa nigdy nie została zawarta” – w braku odrębnych postanowień każda ze stron powinna zwrócić to, co otrzymała.

Prawo odstąpienia umowne – warto je wprowadzić do aktu

Można z góry zastrzec w umowie przedwstępnej tzw. umowne prawo odstąpienia, czyli możliwość rezygnacji z umowy w określonym terminie. Także pod warunkiem spełnienia konkretnych przesłanek.
Najczęściej prawo to stosuje się w sytuacjach, gdy:

kupujący stara się o kredyt hipoteczny i chce zachować możliwość odstąpienia w razie odmowy jego przyznania,
stronom zależy na elastyczności transakcji (np. przy konieczności uzyskania zgody organów spółki),
chcą uniknąć długotrwałego procesu sądowego w przypadku zmiany planów.

Prawo odstąpienia musi być wyraźnie określone w umowie – powinien zostać wskazany termin jego wykonania oraz ewentualne skutki finansowe (np. zatrzymanie zadatku).

Odstąpienie a zadatek i zaliczka

Jeśli umowa przewiduje zadatek, odstąpienie od umowy może mieć konkretne konsekwencje finansowe. Strona, która odstępuje z powodu niewykonania umowy przez drugą stronę, może zatrzymać zadatek lub żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. W przypadku zaliczki natomiast, po odstąpieniu od umowy kwota ta podlega zwrotowi w takiej samej wysokości.

Dlaczego warto uregulować prawo odstąpienia w umowie przedwstępnej?

Uregulowanie prawa odstąpienia w umowie przedwstępnej pozwala stronom uniknąć sporów i zapewnia bezpieczeństwo transakcji. Precyzyjne określenie, kiedy i na jakich warunkach można odstąpić od umowy, eliminuje wątpliwości co do skutków prawnych i finansowych takiej decyzji.

Podsumowanie

Prawo odstąpienia to ważny element umowy przedwstępnej, który może chronić interesy obu stron. Notariusz dba, aby zapis o tym prawie był jasny, zrozumiały i dostosowany do konkretnej sytuacji. Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje gwarancję, że wszystkie postanowienia, w tym dotyczące prawa odstąpienia, zostaną ujęte w sposób precyzyjny i zgodny z obowiązującymi przepisami.

Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy przedwstępnej?

Przed przystąpieniem do czynności notarialnej należy zgromadzić potrzebne dokumenty. Poniżej przedstawiamy najczęściej wymagane dokumenty do umowy przedwstępnej.

W celu analizy wszystkie posiadane przez Państwa dokumenty powinny zostać do nas dostarczone przed dokonaniem czynności. Mogą Państwo to zrobić osobiście, lub meilowo.

Prosimy pamiętać, że lista ma charakter wyłącznie pomocniczy. W celu uzyskania ostatecznej informacji o wymaganych dokumentach zachęcamy do wcześniejszego kontaktu z Kancelarią

dokumenty tożsamości stron;
dane osobowe stron czynności;
podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego – akt notarialny/postanowienie sądowe lub inny tytuł, na podstawie którego sprzedający wpisany jest jako właściciel w księdze wieczystej;
warunki umowy – cena sprzedaży, termin zawarcia umowy końcowej, sposób płatności, określenie czy zakup następuje ze środków własnych czy z kredytu,
w zależności od stanu prawnego nieruchomości może być konieczne uzyskanie dodatkowych dokumentów.

Umowa przedwstępna – opłaty

Koszty zawarcia umowy przedwstępnej zwyczajowo ponosi strona nabywająca. Nie ma natomiast przeszkód, aby strony podzieliły się jej kosztami. Koszt uzależniony jest od wartości przedmiotu umowy.

Taksa notarialna za sporządzenie umowy przedwstępnej jest uregulowana w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Oprócz taksy notarialnej należy wziąć pod uwagę także opłaty sądowe, jeżeli sporządzenie umowy wiąże się ze złożeniem wniosku wieczystoksięgowego. Indywidualną wycenę czynności sporządzamy po skontaktowaniu się z kancelarią.

Wartość Nieruchomości	Maksymalna taksa notarialna (netto)
do 3 000 zł	100 zł
powyżej 3 000 zł do 10 000 zł	100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł	310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł	710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł	6 770 zł (maksymalna stawka – nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach między małżonkami – 7 500 zł)

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czym jest umowa przedwstępna i po co się ją zawiera?

Umowa przedwstępna to porozumienie, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, np. umowy sprzedaży nieruchomości. Najczęściej podpisuje się ją wtedy, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego, a sprzedający chce mieć gwarancję, że transakcja dojdzie do skutku.

2. Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Nie, ale warto. Zwykła forma pisemna zapewnia jedynie prawo do żądania odszkodowania w razie niewykonania umowy. Natomiast forma aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, co stanowi znacznie silniejsze zabezpieczenie interesów stron.

3. Czym różni się zaliczka od zadatku?

Zaliczka jest częścią ceny i w razie niewykonania umowy powinna zostać zwrócona. Zadatek natomiast ma charakter zabezpieczenia — jeśli kupujący odstąpi od umowy, traci wpłaconą kwotę, a jeśli sprzedający się wycofa, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Warto więc precyzyjnie wskazać w umowie, czym dana kwota jest, aby uniknąć wątpliwości.

4. Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Tak, jeśli w treści umowy przewidziano tzw. prawo odstąpienia. W takim wypadku należy dokładnie określić termin, warunki i sposób złożenia oświadczenia o odstąpieniu. Prawo odstąpienia może być także zastrzeżone na wypadek niewykonania określonych obowiązków przez drugą stronę (np. nieuzyskania decyzji kredytowej w danym terminie).

5. Co dzieje się z zadatkiem po odstąpieniu od umowy?

Jeżeli strona, która dała zadatek, odstępuje od umowy z przyczyn leżących po jej stronie, traci wpłaconą kwotę. Natomiast jeśli druga strona nie wywiązuje się z umowy, zobowiązana jest do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

6. Co się stanie, jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedający sprzeda nieruchomość komuś innemu?

Jeśli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej także od nowego właściciela. W przypadku zwykłej formy pisemnej pozostaje jedynie możliwość dochodzenia odszkodowania.

Odwiedź

Napisz

Zadzwoń