Wniosek wieczystoksięgowy przy umowie przedwstępnej – czy warto?

Istota roszczenia z umowy przedwstępnej

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, notariusz na życzenie Stron transakcji może złożyć w ich imieniu stosownie do art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – wniosek wieczystoksiegowy o wpis roszczenia wynikającego z tej umowy do księgi wieczystej. Wpis taki stanowi informację ujawnioną w księdze wieczystej, że dana nieruchomość jest przedmiotem umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy przyrzeczonej z określonym nabywcą.

W praktyce oznacza to, że każdy, kto przegląda księgę wieczystą, widzi, iż nieruchomość jest przedmiotem zobowiązania do sprzedaży. Dzięki temu wpis pełni funkcję ostrzegawczą i porządkującą obrót prawny, a w razie sporu może ułatwić dochodzenie praw wynikających z umowy przedwstępnej. Wpis roszczenia w księdze wieczystej jest jawny, co oznacza, że każdy kto zna numer księgi wieczystej ma do niego dostęp. W praktyce osoba zainteresowana zakupem nieruchomości nie może skutecznie powoływać się na brak wiedzy o wcześniej zawartej umowie przedwstępnej.

Złożenie wniosku o wpis roszczenia jest szczególnie zalecane w sytuacjach, gdy pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a podpisaniem umowy przyrzeczonej upływa pewien czas – na przykład, gdy kupujący ubiega się o kredyt hipoteczny, gdy strony muszą uregulować stan prawny nieruchomości lub gdy umowa ostateczna ma zostać zawarta po zgromadzeniu środków finansowych.

Wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej warto złożyć również wtedy, gdy istnieje ryzyko, że sprzedający mógłby sprzedać nieruchomość innej osobie – na przykład przy dużym zainteresowaniu ofertą lub w sytuacji, gdy nie mamy pełnego zaufania do sprzedającego. Warto pamiętać, że nawet podpisanie umowy przedwstępnej nie daje pełnej gwarancji nabycia nieruchomości — sprzedający nadal może zawrzeć umowę sprzedaży z inną osobą, jeśli roszczenie z umowy przedwstępnej nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Skutki zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, która była objęta umową przedwstępną

Stosownie do art. 59 kodeksu cywilnego – w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.

Na podstawie wspomnianego przepisu można żądać uznania dokonanej sprzedaży za bezskuteczną wobec osoby, która wcześniej zawarła umowę przedwstępną. W praktyce oznacza to możliwość doprowadzenia do realizacji transakcji zgodnie z pierwotnymi ustaleniami, czyli sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego z umowy przedwstępnej.

Należy mieć na uwadze, że przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenie to, na podstawie art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, uzyskuje rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r., sygn. akt I CK 28/05)

Procedura złożenia wniosku i koszty

Złożenie wniosku przez notariusza odbywa się w sposób prosty i szybki – notariusz przekazuje wniosek elektronicznie wraz z wypisem aktu notarialnego bezpośrednio do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Koszty złożenia wniosku o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej wynoszą:

• 200 zł – wynagrodzenie notariusza,
• 46 zł – podatek VAT (23%),
• 150 zł – opłata sądowa
• oraz koszt dodatkowego wypisu aktu notarialnego przekazywanego do sądu.

Termin na złożenie wniosku z umowy przedwstępnej

Wniosek o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej o zawarcie umowy przyrzeczonej można złożyć zarówno przy podpisywaniu umowy notarialnej i jest on składany w akcie przez notariusza lub strony mogą złożyć taki wniosek same w Sądzie Rejonowym, Wydziale Ksiąg Wieczystych po zawarciu umowy przedwstępnej. Nie można jednak złożyć wniosku w księdze wieczystej, jeżeli umowa jest zawarta w formie pisemnej, ponieważ przepisy wymajają do tego zachowania formy aktu notarialnego. Wymagana jest także zgoda właściciela nieruchomości.

Jeżeli w ciągu roku od dokonania wpisu roszczenia w księdze wieczystej nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej ani nie zostanie złożony wniosek o wpis prawa, którego roszczenie dotyczy, właściciel lub użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o jego wykreślenie. Uprawnienie to wynika z art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Skutki prawne umowy przedwstępnej

Skutki prawne umowy przedwstępnej uzależnione są od formy, w jakiej została zawarta. Umowa przedwstępna sporządzona w zwykłej formie pisemnej wywołuje wyłącznie skutek odszkodowawczy, co oznacza, że w przypadku niewykonania jej przez sprzedającego kupujący może domagać się jedynie zwrotu poniesionych kosztów lub naprawienia szkody wynikłej z utraty spodziewanych korzyści. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego znacząco wzmacnia pozycję kupującego – poza roszczeniem odszkodowawczym zyskuje on możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak tylko wobec sprzedającego, z którym zawarł umowę. Najpełniejszą ochronę zapewnia natomiast umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego wraz z ujawnieniem roszczenia w księdze wieczystej. W takiej sytuacji kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej nie tylko od pierwotnego sprzedającego, lecz również od osoby, która nabyła nieruchomość po podpisaniu umowy przedwstępnej. Dodatkowo wpis roszczenia w księdze wieczystej pełni funkcję ostrzegawczą, informując potencjalnych nabywców o istniejącym zobowiązaniu.

Podsumowanie

Choć wpis roszczenia do księgi wieczystej nie jest obowiązkowy, warto go rozważyć. Ujawnienie roszczenia stanowi trwały ślad w księdze, potwierdzający istnienie zobowiązania między stronami, co zwiększa transparentność i bezpieczeństwo obrotu prawnego.

Dzięki zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej osiągamy więc pełne zabezpieczenie naszych praw i możemy domagać się wykonania naszej starej umowy przedwstępnej na warunkach w niej określonych od nowego właściciela. Oznacza to, iż mamy gwarancję, że nabędziemy upragnioną przez nas nieruchomość. Z tego wynika, że warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Co daje wpis roszczenia w księdze wieczystej?
Wpis roszczenia stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego. Informuje on publicznie o zawartej umowie przedwstępnej i chroni interes kupującego również w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana innej osobie.

2. Czy sprzedający może sprzedać nieruchomość mimo wpisu roszczenia?
Tak, ale nowy nabywca będzie związany ujawnionym roszczeniem i kupujący z umowy przedwstępnej może dochodzić swoich praw także wobec tej osoby. W praktyce wpis znacząco zniechęca innych do zakupu takiej nieruchomości.

3. Ile kosztuje złożenie wniosku o wpis roszczenia w księdze wieczystej?
Koszt obejmuje: 150 zł opłaty sądowej, 200 zł wynagrodzenia notariusza, 46 zł podatku VAT oraz koszt dodatkowego wypisu aktu przesyłanego do sądu.

4. Czy można ujawnić roszczenie, jeśli umowa przedwstępna jest w zwykłej formie pisemnej?
Nie, ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej możliwe jest wyłącznie wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.